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Unità Collabenti: Non è possibile usufruire dello sconto prima casa

Due risposte ad interpelli l'Agenzia delle Entrate stabiliscono che non è possibile usufruire di sconti prima casa per unità immobiliari classificate collabenti (F/2)

AGENZIA ENTRATE: Risposta n. 357 del 2019

OGGETTO: Applicabilità anche ad immobili classificati come 'collabenti' delle agevolazioni fiscali previste per la 'prima casa' – Articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 – Interpello articolo 11, comma a), legge 27 luglio 2000, n. 212.

Con l’interpello specificato in oggetto è stato esposto il seguente

QUESITO: La Sig.ra Tizia intende acquistare un immobile collabente - categoria F/2 (ovvero quattro trulli diroccati con annesso pollaio e deposito), e procedere alla ristrutturazione dello stesso entro 18 mesi dall'acquisto per adibirlo ad abitazione principale. Tanto premesso, chiede chiarimenti in ordine all'applicabilità, anche ad immobili classificati come 'collabenti', delle agevolazioni fiscali previste per la 'prima casa'.

SOLUZIONE PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE: L'istante ritiene di poter fruire dei benefici fiscali previsti per l'acquisto della 'prima casa' e si impegna, pertanto, a ristrutturare l'immobile e renderlo abitabile entro 18 mesi dalla registrazione dell'atto di trasferimento della proprietà e a stabilirvi, entro lo stesso termine, la propria residenza. L’interpellante ritiene che il fabbricato possa essere equiparato ad un immobile in corso di costruzione per il quale la circolare dell'Agenzia delle entrate 12 agosto 2005 n. 38 precisa che, al fine di conservare l'agevolazione, il contribuente deve ultimare i lavori entro tre anni dalla registrazione dell'atto.

PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE L'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 dispone espressamente l'applicazione dell'aliquota agevolata del 2% nell'ipotesi in cui vengano trasferite case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis). La nota II-bis, posta in calce al citato articolo 1 della Tariffa stabilisce, tra l'altro, che "ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 2 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse devono ricorrere le seguenti condizioni: a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività (..). La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto; b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare; c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni (..)". Deve trattarsi, pertanto, di unità immobiliari che, sulla base di criteri oggettivi, risultino astrattamente idonee al concreto soddisfacimento di esigenze abitative (cfr. Risoluzione 1° agosto 2017, n. 107). Per criteri di uniformità di applicazione, e per assicurare l'obiettiva valutazione del presupposto oggettivo dell'agevolazione, si ritengono "case di abitazione" i fabbricati censiti nel Catasto dei Fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, con l'esclusione di A10, "Uffici e studi privati" e ad eccezione di A1, A8 e A9 ). L'Agenzia delle entrate, con la Circolare 12/8/2005, n. 38 ha precisato che oggetto del trasferimento deve essere un fabbricato a destinazione abitativa "ovverosia strutturalmente concepito per uso abitativo", ammettendo peraltro che lo stesso possa trovarsi in fase di costruzione all'atto dell'acquisto. Nella fattispecie in esame l'istante chiede chiarimenti in ordine alla possibilità di fruire dell'agevolazione "prima casa" nell'ipotesi di acquisto di un immobile collabente di categoria catastale "F/2" da ristrutturare al fine di destinarlo ad abitazione principale. Occorre evidenziare che l'attribuzione della categoria F/2 - Unità Collabenti è riferita ai fabbricati totalmente o parzialmente inagibili, caratterizzati da un notevole livello di degrado che ne determina l’incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio. Lo stato di fatto di tali costruzioni non consente l'iscrizione in altre categorie catastali. Si tratta di una classificazione comunque durevole del bene immobile, mentre le classificazioni F/3 e F/4, relative ai fabbricati in corso di costruzione e in corso di definizione, sono necessariamente provvisorie, per un periodo che va dai 6 ai 12 mesi, come prevede la circolare 4/T del 2009 dell’Agenzia del Territorio (a tal fine nella circolare n. 27 del 2016 è stato sottolineato che il Comune ha facoltà di produrre sempre segnalazioni al competente Ufficio dell’Agenzia delle Entrate). Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza (cfr. Corte di Cassazione sentenza 10/09/2004, n. 18300; nn. 9149/2000; 9150/2000; 5297/2001; 8163;2002; 3604/2003), l'agevolazione 'prima casa' compete ai fabbricati in corso di costruzione (categoria catastale F/3) destinati ad abitazione, ossia strutturalmente concepiti per uso abitativo; non è, invece, richiesto che gli stessi siano già idonei a detto uso al momento dell'acquisto. La Corte di Cassazione ha ammesso, altresì, l'applicabilità delle agevolazioni "prima casa" anche all'ipotesi di "acquisto di un immobile, al momento assoggettato ad uso diverso da quello abitativo, allo scopo di farne, da parte dell'acquirente, la propria abitazione" (cfr. sentenza n. 18300 del 10 settembre 2004). Sul punto si può far riferimento anche alla risoluzione 20 agosto 2010, n. 86/E che ha specificato che i requisiti soggettivi ed oggettivi devono ricorrere congiuntamente ai fini dell'applicazione delle aliquote agevolate previste ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale. Si ricorda, infatti, che la disposizione in commento ha natura agevolativa e, in quanto tale, non è suscettibile di interpretazione che ne estenda la portata applicativa ad ipotesi non espressamente contemplate. La titolarità dei diritti enunciati nella citata nota II-bis) deve riguardare "case di abitazione", ovvero immobili astrattamente idonei al soddisfacimento di esigenze abitative. Il legislatore intende agevolare non già progetti futuri bensì l'attuale e concreta utilizzazione dell'immobile acquistato come propria abitazione. Configurandosi nella fattispecie rappresentata un'ipotesi di inidoneità assoluta ed oggettiva all'utilizzo dell'immobile abitativo che si intende acquistare, si ritiene che l'istante non sia legittimato a fruire delle agevolazioni 'prima casa', poiché l’immobile in questione non può essere equiparato ad un immobile in corso di costruzione. La mancata estensione dell’agevolazione 'prima casa' alle unità collabenti – F2 – è suffragata ulteriormente dalle statuizioni della Cassazione, che con l’ordinanza n. 7653 del 2018 ha stabilito che “gli immobili censiti nella categoria «F2 – unità collabenti» - non rientrerebbero nella definizione di fabbricato… il fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2), oltre a non essere tassabile come fabbricato, in quanto privo di rendita, non è tassabile neppure come area edificabile, sino a quando l'eventuale demolizione restituisca autonomia all'area fabbricabile, che da allora è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito (art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504 del 1992: Cass. 19 luglio 2017, n. 23801);… solo in tempi recenti si è consolidata una specifica giurisprudenza di legittimità sulle unità collabenti, per le quali si è appunto esclusa la tassazione sia del fabbricato perché improduttivo di reddito, sia dell'area d'insistenza perché già edificata (Cass. 30 ottobre 2017 n.25774, Cass. 19 luglio 2017, n. 23801, Cass. 19 luglio 2017, n. 17815)”

AGENZIA ENTRATE: Risposta n. 362 del 2019

OGGETTO: Applicazione della tassazione agevolata ‘prima casa’ alla pertinenza della unità immobiliare A1, per la quale si è fruito del regime di favore – Punto terzo della nota II bis dell'art. 1 Tariffa, Parte 1, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 – Articolo 11, comma 1, lett. a), legge 27 luglio 2000, n. 212

Con l’interpello specificato in oggetto è stato esposto il seguente

QUESITO: Il notaio Tizio rappresenta che i Signori Caio e Sempronio, entrambi residenti nel Principato di Monaco, intendono acquistare un locale, ad uso magazzino, sito in Genova, accatastato in categoria C2, superficie catastale 138 mq, da destinare a pertinenza dell'appartamento di loro proprietà, sito in Genova, categoria A1, consistenza 9,5 vani catastali, rendita 3.777,88 € e dai medesimi acquistato in data 23 giugno 2010. Per la compravendita relativa al suddetto appartamento i signori Caio e Sempronio beneficiarono delle agevolazioni di cui all'articolo 1, nota II bis, Tariffa, Parte 1, del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, in quanto, alla data di stipula dell'atto, la classificazione dell’immobile in categoria A1 non era preclusiva per la fruizione delle stesse. L’interpellante precisa, altresì, che i signori Caio e Sempronio non hanno in precedenza destinato alcuna unità immobiliare a pertinenza dell'appartamento sopra menzionato e, pertanto, chiede di conoscere se l'acquisto del magazzino sopra descritto potrà essere assoggettato alla tassazione agevolata di cui al punto terzo della nota II bis dell'art. 1 Tariffa, Parte 1, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, in quanto destinato ad essere pertinenza dell'appartamento di cui sopra.

SOLUZIONE PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE: L’istante ritiene possibile l'applicazione della tassazione agevolata di cui all'articolo 1, nota II bis, punto terzo, della Tariffa Parte 1, del d.P.R. n. 131 del 1986, sulla base dell’interpretazione letterale della norma, la quale richiede che l'immobile di categoria C2 possa essere considerato pertinenza di altro immobile a uso abitativo, qualora per il suo acquisto si sia fruito delle agevolazioni. L’interpellante ritiene che tale requisito sussiste, poiché la normativa intervenuta con l’articolo 10 del decreto legislativo n.23 del 2011 non ha inciso sugli acquisti anteriori. L’istante fonda il proprio assunto interpretativo sull’ultima locuzione della citata disposizione, ritenendo che il futuro acquisto della pertinenza possa automaticamente ancorarsi, per l’aliquota impositiva, alla casa di abitazione che è stata oggetto dell'acquisto agevolato.

PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE La Tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, dispone all’articolo 1, comma 1, l’applicazione dell’aliquota agevolata del due per cento, qualora il trasferimento abbia per oggetto case di abitazione, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II bis. Il punto 3 della nota II bis stabilisce che le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l'acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell'immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato. La ratio del citato comma 3 evidenzia, quindi, la volontà del legislatore di agevolare l'acquisto - anche con atto separato ed in un momento temporalmente successivo - di immobili che per le loro particolari caratteristiche siano qualificabili come "pertinenze". Sul punto, la Circolare 7 giugno 2010/E, n. 31, al paragrafo 1.1, ha precisato che la normativa di riferimento e la prassi correlata richiedono, ai fini del riconoscimento delle agevolazioni “prima casa” alle pertinenze, che queste ultime accedano ad un’abitazione acquisita fruendo dei medesimi benefici. In tal senso, il regime impositivo relativo all’acquisto dell’abitazione principale è dirimente per stabilire il regime impositivo della relativa pertinenza, seppur acquistata successivamente. Come più volte affermato nella prassi, l’obiettivo perseguito dal legislatore attraverso la previsione del regime di favore, può dunque essere individuato nella volontà di agevolare l’acquisto dell'abitazione non di lusso e delle sue pertinenze, in ossequio ai principi sanciti dall’art. 47, comma II, della Costituzione secondo cui la Repubblica favorisce l'accesso del risparmio popolare alla proprietà dell'abitazione. Alla luce della prassi consolidata è condivisibile la soluzione prospettata dall’istante, secondo cui nella fattispecie in esame è possibile fruire dell’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota agevolata del 2 per cento, ai sensi dell’articolo 1, della Tariffa, Parte I del citato TUR, per l’acquisto del locale ad uso magazzino identificato nella categoria catastale C/2. Per completezza, si segnala che il descritto regime agevolativo trova applicazione a condizione, verificabile nella diversa sede di accertamento, che l’immobile acquistato sia effettivamente e sostanzialmente destinato ad essere qualificato come pertinenza dell’abitazione principale, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 817 del codice civile, secondo cui: "Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima".

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